【法律调解中心】析案说法||《民法典》之居住权探讨--- 重庆鼎圣佳程律师事务所

 2021年1月1日生效的《民法典》被誉为“社会生活的百科全书”，共1260条。《民法典》亮点之一为设立了“居住权”。“居住权”规定在《民法典》——第二编“物权”——第三分编“用益物权”——第十四章中，一共六条。条款虽不多，但给我们的生活带来了实质影响。居住权到底是什么，该怎么用，是本次探讨的话题。

居住权是指，居住权人按照合同约定或者根据遗嘱，为满足生活居住的需要，对他人的住宅享有占有、使用的权利。

根据居住权的定义可知，房屋的所有权人有权对自己的房屋为他人设立居住权。举个例子，家里的老人将自己的住宅给保姆或者亲戚设立了居住权。老人过世后，子女即使继承了该房产，也不得要求保姆或者亲戚搬走。当然，子女是有权利将继承的房产进行出售，但是买受人购买了该房产后，不得要求居住权人搬走。

根据法无禁止即自由的精神以及居住权的概念，房屋所有权人可以为任何人（除房屋所有权人之外）设立居住权。但需要注意的是，居住权是不能转让、继承的。比如，为老人设立了居住权，老人过世后，其后辈是无法继承居住权的。

居住权可以通过合同的方式书面约定，或者通过遗嘱方式设立。

（一）对于通过合同约定设立居住权的相关问题

居住权合同一般包括下列条款：

1、当事人的姓名或者名称和住所；

2、住宅的位置；

3、居住的条件和要求；

4、居住权期限；

5、解决争议的方法。

居住权原则上是无偿的，即没有说要支付费用，就是免费的。

设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。如果仅有书面合同，没有进行登记，则居住权是没有设立的。

（二）对于通过遗嘱方式设立居住权的相关问题

因为遗嘱是在被继承人去世以后才开始执行的，所以，如果被继承人未将遗嘱中确定的居住权进行登记，那么该遗嘱确立的居住权是否会因为未登记而没有设立呢？

根据《民法典》第二百零九条第一款“ 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百三十条“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”笔者认为，居住权属于物权，既然法律有明确规定可以因继承取得物权，那么遗嘱有效并开始执行之日，即为居住权设立之日，既已获得居住权，不用再单独办理登记。

但是，需要注意以下问题：

1、根据《民法典》第一千一百二十四条“ 继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内，作出接受或者放弃受遗赠的表示；到期没有表示的，视为放弃受遗赠。”如果是遗赠，那么受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内，作出接受居住权的意思表示，否则，就视为放弃遗赠。

 2、未避免后续产生不必要的纠纷，仍应该在遗嘱执行的过程中凭借遗嘱办理居住权的登记，将居住权进行公示，避免后续产生纠纷。

《民法典》规定，存在下列三种情形之一的，居住权人丧失居住权：①注销居住权登记；②居住权期限届满；③居住权人死亡。

居住权期限届满或者居住权人死亡的，应当及时办理注销登记。 

《民法典》对居住权制度只用了6条进行概述，居住权要落地，少不了各种配套实施政策。现目前，各个地方的不动产登记中心正在逐步推进居住权登记的落地政策。

2021年7月15日，笔者拨打了重庆市不动产登记中心、重庆市渝北不动产登记中心、重庆市江北不动产登记中心、重庆市大足不动产登记中心电话，均表示尚未接到办理居住权登记的具体实施细则，暂时无法办理居住权登记。

虽然重庆现在暂时不能办理居住权登记，但在其他省份，已经出现了居住权登记的案例。

笔者在“成都市不动产登记中心”官网查询到：2021年4月19日，成都市不动产登记中心颁发了四川省第一本居住权登记证明。

笔者在山东青岛“崂山区政务网”查询到：2021年6月12日，崂山区不动产登记中心颁发了崂山区的第一本居住权登记证明。

除此之外，笔者还在“武汉市洪山区人民政府”官网查询到：2021年7月1日，居住权制度也在洪山区正式落地实施。

前面主要站在房屋所有权人及居住权人角度，探讨居住权设立及消灭问题。那么作为第三人，居住权对自己有何影响，应该注意哪些事项呢？

1、购买住宅时，除了在不动产登记中心查询房屋是否有抵押、查封外，还需要查询是否设立了居住权。以避免买了房子以后，还要将房屋供给其他人居住使用。

2、租赁住宅时，需要在不动产登记中心查询是否设立了居住权，避免签订了租赁合同又交纳了租金，却被居住权人要求搬走，减少不必要的纠纷。

3、给房屋设立抵押时，抵押权人除了应当查清房屋的抵押、查封情况，还应当落实居住权情况，准确评估房屋价值。

4、房屋被强制执行时，除了查询房屋的抵押、查封情况，还需要落实是否设立居住权，因为居住权会严重影响房屋价值。

1、男女结婚，婚前的房产要不要加对方的名字，让许多家庭头疼。如今居住权的存在，提供了新的解决方案，给另一方设立居住权，婚前房产依然归自己所有，但是配偶又有权利在约定的期限内一直居住下去。可能感觉不到很明显的差异，但需要注意的是，房产作为财产是可以继承的，但是居住权是不能继承的。也就是说，如果婚前的房产加上配偶的名字，属于夫妻共同财产，配偶不幸去世，配偶的父母作为配偶的第一顺位继承人，有权继承该房产；如果婚前房产没有加上配偶的名字，仅给配偶设立居住权，既能满足配偶各种情况下，即使后面离婚，也有居住的权利，若配偶不幸去世，配偶的居住权自然终止，不能继承。

2、解决“以房养老”问题。所谓以房养老，是指老人将房子抵押给金融机构，获得养老金直到去世。一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人不知不觉中房产被贱卖，最终赔了房子又失去了住所。如果在签订“以房养老”协议的同时，给老人设立居住权，期限可以约定为直到老人去世之日止，这无疑能避免许多金融骗局。

3、在法院执行过程中，有时候会遇到这样的问题，子女的房子被法院强制执行，但房子里面实际居住着老人或者其他亲戚、朋友。房子拍卖后，无疑让实际使用房产的人面临居无定所的局面。若设立了居住权，即使法院拍卖房子，也不影响里面居住的人。当然房产若设立了居住权，将直接影响房产的市场价值，也可能导致有价无市的局面。

4、目前很多家庭购房都是父母出资首付，子女贷款的方式购房，产权又登记在子女名下。父母可以对房屋给自己设立居住权，避免房产未来因为各种原因落入他手导致无法居住，从而保障父母自己的权利。

通过上述介绍可知，居住权制度确实会给我们的民事交往活动产生非常大的影响。虽然居住权可以保障一些人生存的权利，但也存在被某些人恶意使用的可能性。现目前居住权相关配套政策尚不完全，期待未来出现相应的配套政策将该制度变得更加完善。

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