地产建工 | 商品房买卖纠纷中逾期办证的认定及责任承担

司法实践中，因商品房逾期办理不动产权属证书导致购房者要求开发商承担违约责任的群诉案例屡见不鲜。因此，开发商在哪些情形下会承担逾期办证违约责任，会承担何种违约责任，本文将结合案例，对此进行分析。

开发商承担逾期办证违约责任的条件

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第十四条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。根据该规定可知，只有同时满足“由于开发商的原因”和“当事人没有特殊约定”的条件下，开发商才会承担违约责任。但该条件如何理解和适用，实践中不同法院有不同认识，亦成为了司法审判的重点和难点。

“出卖人的原因”一般是指出卖人存在土地使用手续不合法、违章建房、未提供验收合格资料、未按时提交登记材料等情形。通常认为，若非开发商主观上存在逾期办证的过错，而是因第三人或其他原因造成逾期办证的，买受人主张开发商承担逾期办证违约责任有悖于《解释》第十四条的规定。部分省市对此有明确规定，如温州市中级人民法院民四庭《审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题参考意见》第十七条规定：“《解释》第十八条（现第十四条）和第十九条（现第十五条）规定的‘出卖人原因’，是指出卖人在履行商品房买卖合同权属交付前应承担的有关办理权属登记的义务，主要包括商品房建设完工以后应当履行的初始产权登记的有关手续。非出卖人所应承担的法定义务或约定义务之外的原因造成逾期办证的，不视为出卖人的原因”。

但部分法院持不同观点，认为违约责任的承担以违反合同约定为前提，根据合同相对性，因合同当事人和合同外第三人的原因违约，在违约责任承担上并无区别，都应由合同违约方向守约方承担责任，即因第三人或其他原因造成逾期办证的，开发商同样应当承担违约责任。

若买卖合同中对逾期办证不承担违约责任有明确特殊约定的，司法实践中直接适用该约定并无太大争议。但部分合同中的约定过于笼统，常见为“双方协商解除”“另行协商”等等。有的法院认为，规定中的“特殊约定”系开发商逾期办证时，商品房买卖合同中排除适用违约责任条款的约定，该约定应明确具体。若开发商与买受人仅约定为“双方协商解除”、“另行协商”，则不能免除开发商逾期办证的违约责任，而应视为对逾期办证违约金或违约损失的计算方法没有明确约定。

但也有法院认为，“双方协商解决”、“另行协商”的约定已排除了买受人主张开发商承担逾期办证违约责任的权利，属于《解释》第十四条中所述的“特殊约定”，能够免除开发商的违约责任。

开发商逾期办证会导致哪些违约责任

《解释》第十五条规定：“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。根据该规定，买受人解除商品房买卖合同需同时满足以下两个条件：

（1）合同约定或条例规定的办理不动产登记期限届满超过一年

（2）由于出卖人的原因无法办理不动产登记

只有在期限届满超过一年后，因出卖人的原因仍无法办理不动产登记，买受人才有权主张解除商品房买卖合同，且买受人需对此承担举证责任。

在未达到可以解除买卖合同的条件下，逾期办证通常会导致买受人要求开发商支付违约金。对于违约金标准如何适用，主要按照以下两方面进行确定：

（1）合同对于违约金有约定的原则上应予适用。若约定标准过高或过低，当事人可主张减少或增加

《解释》第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。但是，若当事人不能举证证明逾期办证导致的实际损失的，笔者认为可参考《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第21条规定的“出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高，经审查买受人实际损失无法确定的，法院可以买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整”。

（2）合同没有约定违约金的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算

《解释》第十四条第二款规定：“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。值得注意的是，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条中明确规定了“逾期贷款罚息利率由按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%”。因商品房买卖合同并非借款合同，通常不会载明贷款利率，故实践中可依据《民法典》第六百四十六条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款之规定，以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50%计算逾期办证违约金。

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