法拍房，欠缴的物业费谁来承担？

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”

根据上述法律规定，物业费的缴纳主体主要包括业主、物业使用人及建设单位。这些主体缴纳物业费的法律基础均来源于书面或事实上与物业服务人建立了物业服务合同的法律关系，以及“谁使用，谁付费”的底层逻辑。

因此，当物业正常出售给第三人时，第三人作为物业的买受人，对于取得物业之前的期间，其未享受过的物业服务，一般而言无须承担物业费支付责任，但买受人与原业主约定了由买受人承担欠缴物业费的除外。

那么，司法拍卖中，拍卖公告的一句话是否就能有效让竞拍人承担非因其缘故产生的物业费债务呢？对此，法律并无直接的明文规定，司法实践中亦有不同的认定。

A公司诉自然人B物业服务合同纠纷，法院判决B向A公司支付欠缴物业费共计50余万元。B因另案诉讼，被执行名下案涉房屋，自然人C通过司法拍卖取得了案涉房屋。因《拍卖公告》载明：“……可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。”A公司据此起诉C，主张C承担案涉房屋欠缴的物业费。

对此，一审法院认为：A公司就案涉房屋拖欠的物业费已在涉案房产拍卖前对房屋原所有权人就欠缴费用的问题进行了诉讼，法院已作出了判决，明确缴费义务人，A公司亦依据生效的判决书申请强制执行，且A公司要求C支付案涉房产所拖欠的物业费产生在C竞拍房产之前，故A公司再次主张C支付上述费用缺乏事实和法律依据，依法不予支持。

二审法院则认为：B系涉案房屋原业主，A公司起诉其欠缴物业费，已获生效判决。后C通过司法拍卖程序竞拍取得涉案房屋所有权。当事人的继受人，是指通过继受而承受诉讼标的权利义务关系，从而承受当事人地位的人。就涉案房屋，C应为B的继受人。现A公司依据《拍卖公告》起诉要求C向其支付上述欠费，A公司就同一诉讼标的、同一诉讼请求在前诉已生效后再次起诉要求债务人B的继受人C履行支付义务，构成重复起诉，其起诉依法应予裁定驳回。

根据该案例体现，部分法院认为，已有生效判决确认的物业费债权，不能再就同一债权向债务人的继受人（即房屋买受人）主张，否则构成重复起诉。

笔者认为，该判决中法院可能是出于防止A公司重复受偿的目的，作出构成“重复起诉”情形的认定。但该认定也隐含了一个法律事实，即法院认为买受人已经继受了原业主的物业费缴纳义务。根据最高人民法院在（2021）最高法民申15号案件中的意见：“重复起诉中的‘当事人相同’，并不是指当事人名称完全一致，包括当事人通过继受诉讼标的权利义务关系，承受当事人地位后发生的当事人增减情况，包括法定继受情形和约定继受情形等。”故而，该判决正是基于此法律逻辑，认定C在取得房屋的同时承继了B的物业费缴纳义务。

但由此延伸出的一个问题是，既然法院认为C和B在物业费诉讼中为法律层面上的“同一人”，那么A公司作为申请执行人，是否就能够在执行程序中申请追加或变更被执行人，直接对C申请强制执行？对此，暂无后续公开信息予以确认，但笔者认为从逻辑上是可行的。不过鉴于无法律明文允许追加/变更这样形式的“继受人”，执行中能否真正实现存在一定难度和争议。

因此，笔者认为，这样的认定对物业公司和买受人而言可能都存在风险。如执行法院不认可该判决的“隐藏”认定，不同意追加或变更买受人为被执行人，则物业公司的债权将难以实现；而若执行法院同意追加或变更买受人为被执行人，买受人“继受”承担物业费债务后，还能否向原业主追偿，也难以保证。

某物业公司起诉陈某，主张欠缴物业费，已获法院生效判决。陈某已主动履行部分，剩余部分未履行。陈某名下案涉房屋因另案被法院依法拍卖，《标的物调查情况表》中载明：“物业费、水电费用由买受人自行了解。”《拍品介绍》第3项中载明：“标的物存在物业费、水、电欠费等相关费用均由买受人承担。”后该房屋由刘某竞拍取得，某物业公司催告刘某支付该房屋此前的欠缴物业费未果，遂提起诉讼。

法院认为，在案涉房屋的《拍卖公告》等文件中明确载明了拍卖标的物所涉及的物业费、水电费等欠费均由买受人自行了解并承担，刘某作为竞买人自愿参与竞拍，应视为其对《拍卖公告》等上述条件的接受和同意，其参加竞拍前理应自行了解、核实案涉房屋的物业服务费等欠费情况。刘某参与竞拍并取得案涉房屋产权，表明其认可案涉房屋的瑕疵和权利负担，同意承担案涉房屋所欠物业服务费的责任，且本案无证据证明原告对此予以明确拒绝，故依照《中华人民共和国民法典》第552条关于“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务”的规定，刘某应就陈某所欠某物业公司的物业服务费承担连带责任。

经检索，类似案件中大多采取上述案例的认定，即认为在拍卖公告载明欠缴物业费需由买受人承担的情况下，买受人明知且同意承担该物业费缴纳义务，构成“债务加入”，对原业主的欠缴物业费承担连带责任。

笔者认为，该种认定方式是更加适当、公平且有利于保障各方权利的。对债权人物业公司来说，其物业费债权能够得到充分实现，如此可有效保障物业公司作为公共服务主体的合法权利，有利于公共服务的持续性。而对于买受人而言，虽然承担了非己方发生的物业费债务，但生效判决已明确了其承担的是连带责任，保留了其承担后可依法向债务人（即原业主）进行追偿的权利，债务人也不会就此摆脱债务。

北京 | 上海 | 深圳 | 重庆 | 杭州 | 武汉 | 天津 | 长沙 

郑州 | 济南 | 合肥 | 西安 | 烟台 | 厦门 |  南宁 | 贵阳 

 银川 | 海口 | 苏州 |昆明 |香港 | 新西兰