合同终止非终点？建筑周转材料未归还，仍需支付后续租金或物资占用费

2021年7月17日，（出租方）某租赁部与某公司（承租方）签订《……钢管、扣件租赁合同》，约定某租赁部向某公司出租钢管、扣件、顶托等物资，租赁期限为2021年7月1日至2022年1月3日，承租方如在计划租赁期内需提前终止使用租赁机械设备的，应提前通知出租方退租或部分退租。同时，合同约定，报废、丟失周转料具的赔偿费双方协商，但无论双方是否就赔偿金额达成一致，报废、丟失周转料具租赁费计取到最后一次退料止，之后不再计取租赁费。后某公司陆续租赁、退还周转料具若干，最后一次退租时间为2022年12月28日，此后仍有部分租赁物未退。2023年5月，某租赁站向法院起诉请求解除合同，要求某公司支付截至2023年5月31日的租金及自2023年6月1日起至租赁物全部返还或赔偿之日止的后续租金，返还租赁物或折价赔偿等。

庭审中，双方就合同解除问题达成了一致，对于应付租金的问题，法院认为，合同约定了“报废、丢失周转料具的赔偿费双方协商，但无论双方是否就赔偿金额达成一致，报废、丢失周转料具租赁费计取到最后一次退料止，之后不再计取租赁费。”庭审中，双方确认最后一次退料时间为2022年12月28日，故根据合同约定租金应计算至2022年12月28日，某租赁站主张2022年12月28日以后的租金与合同约定不符。

2021年，甲方某公司（承租方）与乙方租赁站（承租方）签订周转材料租赁合同约定，甲方租赁乙方钢管等，租赁期限为以满足甲方实际需要使用的时间为准，租金计算从甲方提货之日起至归还验收完为止，每月结算一次。如逾期三十日（含三十日）内未付清租金，乙方有权收取违约金，并停止租赁材料的供应。双方结算了2021年9月21日至2021年11月20日的租金为200余万元，某公司已经支付180余万元。后某公司于2022年12月12日向租赁站邮寄函件，通知案涉租赁合同于2021年5月20日履行终止，合同终止后不再产生新的租金，并要求租赁站及时办理租赁物退还事宜。2023年，租赁站起诉请求某公司支付剩余租金，退还租赁物，如不能返还则按照市场价进行赔偿，并承担从2021年12月21日起至实际返还之日止的租金。

一审法院认为，合同约定租赁期限为以满足甲方（某公司）实际需要使用的时间为准，某公司向租赁站邮寄解除函，案涉租赁合同于租赁站收到解除函之时解除。合同解除后，某公司应当返还租赁物，但某公司尚未返还，一审判决某公司归还租赁物，如不能归还则折价赔偿，并应当支付截止到判决生效之日的租金（物资占用损失）。

某公司上诉主张灭失租赁物已经结算为赔偿款，不应继续计算租金。但二审法院认为，某公司2022年12月12日的函件记载，若有未退还周材，选择实物赔偿，不进行折价赔偿，据此，一审法院判决其返还剩余租赁物资，如不能返还则折价赔偿，并支付合同解除之日起至返还（或赔偿）租赁物资前的物资占用损失，符合合同约定。

2021年1月1日，某租赁站（出租方、甲方）与某公司（承租方、乙方）签订建筑物资租赁合同，约定乙方向甲方租用钢管、扣件等周转材料，租金每月结算，租赁时间自2021年1月1日起，如期满租赁物资还未还清时，以双方实际使用时间为准，结算租金、物资退还完毕后合同终止。合同履行过程中，双方未办理结算，2023年2月14日，某租赁站起诉请求解除合同，退还租赁物，如不能退还则折价赔偿，支付截止2023年2月10日的租金，并赔偿自2023年2月11日起至全部租赁器材归还之日或器材赔偿款付清之日止的器材占用损失等。

法院审理后认为，某公司未按期足额支付材料租金，已构成违约，某租赁站有权要求解除合同，并支付截至到租赁合同解除之日的租金，但是对于某租赁站要求某公司继续支付未归还的建筑材料的器材占用损失，法院认为，虽然合同中对未归还的建筑材料有继续计算租金的约定，但双方合同已解除，法院亦认定某公司应按照建筑材料的单价折价赔偿某租赁站，如再继续计算2023年2月10日之后的租金，对被告亦不公平，故对于某租赁站请求支付合同解除后至实际退还或赔偿之日的占用损失，不予支持。

2013年8月4日，某租赁站与雷某签订《建筑材料周转作业用料租赁合同》，约定雷某向某租赁站承租建筑材料（钢管、扣件、顶托等）；租金每月一付，材料丢失、损坏的，按合同材料原价赔偿。2013年8月4日至2016年10月11日，雷某陆续起租、返还某租赁站扣件、顶托等，截至2016年10月11日，租金结算为76746.63元，雷某尚有扣件773套、顶托12个、套筒52个未返还。后某租赁站起诉请求确认双方签订的《建筑材料周转租赁合同》于2023年5月31日解除，要求雷某立即支付欠付的租金74251.49元（含未返还物件的赔偿金）。

法院审理后认为，合同双方未约定租期，应按照合同有关条款或者交易习惯确定租期，认定为自实际交付时起至返还时止，且2016年10月11日最后一次返还物件时为所有剩余物件的租期届满时，此时未返还的物件视为灭失，不适用原物返还而应进行损害赔偿，故仅支持2016年10月11日租赁期限届满前已经产生但尚未支付的租金，未返还的租赁物基于灭失已由损害赔偿替代，不应当继续计算，主要依据以下理由：

一、租赁合同的性质表现为对物的使用、收益，建筑设备租赁行业的特征在于跟随、辅助、服务于工程项目，工程完工，租赁物基于该合同便失去了使用价值。此种交易习惯表明，工程期限决定了租期。

二、若一律将未约定租期的情形视为不定期租赁，将使合同填补规则失去应有的规范功能，而且，不定期租赁合同，当事人可以随时解除，施工过程中，出租方随时解除将使承租方处于不利地位，也会损害他方利益。因此，使租期至返还时止，有利于保护各方合法权益，发挥不同法律条文的规范功能。

三、当最后一批返还时，未返还的物件视为灭失，符合公平原则。租赁物件陆续返还，表明随着工程的进度，已完成的部分不再需要租赁物。当绝大部分甚至主要物件均已返还，表明工程已经完工。此时，余下数量极少的物件相对完工工程而言已失去使用价值。若对未还部分继续计算租金，将出现承租人已无益而出租人将持续获益的利益失衡局面，失去了双务合同的对价性，有悖公平原则。

租赁合同中，租赁期限内，承租人对租赁物享有占有、使用、收益的权利，租期届满后，承租人也应当积极履行返还租赁物的义务。但在建筑周转材料租赁合同中，因为租赁物通常数量较多、种类复杂，且使用过程中极易发生损耗和丢失，加之工程现场环境较乱，租赁物的及时返还常容易被忽视。

有的承租人可能会主张，其已经通知出租人租赁合同终止，并要求出租人办理租金结算，收取租赁物或确认需要赔偿的数量、金额等，出租人未积极办理，应当自行承担相应的损失。但是司法实践中多数观点会认为，租赁物返还之前，相比于出租人，承租人才是现实的持续占有、使用租赁物的一方，对于租赁物的状态更加了解，故承租人应当积极履行其返还租赁物的义务。笔者认为，此种观点具一定的合理性。承租人如果一直未返还，相当于出租人实际仍在持续让渡租赁物的使用价值，故承租人需支付物资占用费，租赁合同还可能被认定为继续有效的不定期租赁；当租赁物已经毁损、灭失，无法原物返还时，承租人也应当积极赔偿，否则恐将面临持续计算物资占用费或租赁物赔偿款的资金占用利息的风险。

因此，为了尽量避免发生相关争议，当事人可以事先在租赁合同中对于租金计算的规则进行约定，对于租赁物灭失，无法实物返还时，租金或占用费如何计算进行明确；相关情况实际发生时，承租人也应当及时通知出租人，保存并提供相应的证明依据，按照合同的约定积极处理。

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