以物抵债协议性质认定及强制执行问题分析

达成以物抵债协议时债务履行期限与否

（一）未届履行期限

在抵债财产的价值远高于债权额的情况下，债权人请求债务人交付房屋的，可能导致不公平的结果。当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认定该约定有效。人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼，在该等情形下通常被认定为以物抵债协议具有让与担保属性。【最高人民法院《全国法院第九次民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）】

（二）已届履行期限

此时以物抵债协议为诺成合同，具有以物抵债属性，债务人通过提供第三人的财产或权益作为抵债物，新债的债务人既可以是原债务人，也可以是第三人。

以物抵债协议达成后，产生【新债清偿】及【债务更新】两种法律效果

债务人或者第三人不履行或未按约定完全履行以物抵债协议的，此时赋予债权人请求债务人继续履行新债和恢复履行旧债的选择权，有利于保护债权。此路径下，旧债消灭的时点，应与新债履行完毕相一致，二者同时发生。

 以物抵债协议有效且不存在履行障碍时，债权人可否要求债务人履行旧债，司法实践中存在不同观点。

（1）有权说

根据债法原理，清偿是消灭债的方式之一，需债权人实际受领抵债物并取得所有权才发生清偿的效果。即使以物抵债协议成立，在实际履行前旧债未消灭，而当事人签订以物抵债协议的目的也是清偿旧债。因此，债权人亦可选择要求债务人履行旧债达到清偿债务的法律效果。

（2）无权说【法官会议意见】

在当事人未特别约定以债权人实际受领抵债物作为合同成立要件的情况下，以物抵债协议自双方达成合意时成立。依法成立的合同对当事人具有约束力，在以物抵债协议不存在履行不能致使合同目的无法实现的情况下，债权人不能要求债务人履行旧债。【观点来源：最高人民法院第五巡回法庭2019年第39次法官会议纪要】

如果当事人明确约定新债务成立的同时消灭旧债务，亦应对此意思表示予以尊重，此时属于债务更新。债务更新的最大特点在于新债成立和旧债消灭互为因果，以物抵债成立后新债形成，原债即消灭，原债的从权利如担保物权等随之消灭。而在新债清偿语境之下，旧债仍然存在，其上所附担保仍然有效。两者相较，新债清偿更有利于保护债权人利益。

因对当事人利益影响重大，以新债清偿为一般原则，认定构成债务更新则需要当事人有明确消灭旧债务的合意。【最高人民法院民事审判第二庭、研究室编著《最高人民法院民法典合同编通则司法解释理解与适用》】

以物抵债协议能否排除法院强制执行，

司法实践尚存在不同观点

（一）观点分歧

甲说：可以排除强制执行

以物抵债协议，即传统民法所谓的代物清偿协议，是指债权人与债务人约定，以他种给付替代原来给付，因其意在消灭债权债务关系，具有类似于清偿的效果。以物抵债协议成立后，不管是否实际受领，可以主张排除对抵债物的强制执行。

【法官会议意见】乙说：不能排除强制执行

以物抵债协议不同于代物清偿制度，代物清偿应当包含代物清偿协议（以物抵债协议）与履行行为两部分。以物抵债协议属于诺成合同，达成以物抵债协议只是以物抵债协议成立生效，未履行物的交付，抵债物的所有权不发生变动，不能产生对抵债物排除强制执行的效力。【最高人民法院第二巡回法庭2019年第12次法官会议纪要】

一般而言，当事人之间并未达成买卖不动产的合意，因而也并未从金钱债权债务关系转化形成以买卖不动产为目的的法律关系。因此，根据债的平等性原则，基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益，原则上不能据此而排除对该不动产的强制执行。【最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》总第78辑】

“以房抵债”型买卖合同，

不动产过户风险提示及法律建议

一般情形下，以物抵债协议不能排除法院强制执行。但在满足一定条件后，仍可以排除法院强制执行。此处以以房抵债型买卖合同为例进行分析。

1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八条相关规定，在人民法院查封不动产之前，存在合法有效的书面买卖合同、合法占有不动产、已支付全部价款或支付部分价款且将剩余价款按要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户等情形的，能够排除法院强制执行。

如何认定“合法占有不动产”：案外人提供了案涉不动产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证，或者案外人与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，以及其他足以证明其已经过交接实际接收或占有该房屋的证据的，可认定其在查封之前已经合法占有该不动产。

2.根据《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》 案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，可以排除法院强制执行：

①案外人与被执行人在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；

②案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；

③案外人与被执行人在案涉房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；

④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；

⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；

⑥以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。

法律建议：债权人在签订以房抵债协议时，首先应当确认不动产权属，以及是否存在查封、抵押等权利限制情形；其次应明确以房抵债具体金额，确保房屋价值与金钱债权价值大致相当；再次，应明确以房抵债协议的性质，即签订以房抵债协议时旧债是否消失；最后，若未能成功进行不动产过户办理，注意保留非因自身原因未办理过户及实际占有该不动产的相关证据，例如通知债务人办理过户的函件、物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证等书面证据。

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